Главная Доска объявлений Свежие заявки Рассылка в агентства Новости
|
АКТУАЛЬНЫЕ СТАТЬИ по НЕДВИЖИМОСТИ |
|
|
|
--- Состояние рынка недвижимости
(динамика цен, итоги, прогнозы) --- |
|
Недвижимость в
Киеве обзор рынка: итоги октября 2010 года
 Вторичный
рынок недвижимостиВ октябре вторичный рынок недвижимости работал на малых оборотах. Тем не менее, он работал. По сравнению с предыдущими месяцами, количество сделок заметно возросло. И это, пожалуй, самый главный итог октября. Индекс стоимости киевского жилья снизился на 0,5%. В большинстве сегментов рынка заметно увеличился размер торга. По статистике, цены продаж были на 16,4% ниже средних цен предложений аналогичных квартир. В октябре расхождение между усредненными ценами продаж и предложений увеличилось на 2,1%.
Настрой наиболее
активных участников рынка постепенно меняется.
С одной стороны, люди устали ждать; на них давит груз нерешенных жилищных и финансовых проблем. С другой стороны, цены на киевское жилье снижаются очень плавно; каких-либо признаков резкого обвала цен (который давно уже ожидают многие потенциальные покупатели) пока не видно. С третьей стороны, цены на продукты питания, аренду квартир и многое другое растут; соответственно снижается покупательная способность имеющихся на руках накоплений. Снижаются банковские проценты как по депозитам, так и по ипотечным кредитам. Отношение к банкам, валютам, инвестициям в бизнес весьма настороженное. Все это приводит к тому, что растет интерес к покупке недвижимости. В частности, если еще недавно, подавляющее большинство потенциальных покупателей отбрасывали даже мысли об ипотечных кредитах, то теперь некоторые из них готовы рассматривать варианты с использованием кредитов на 80000-160000 гривен. И все больше банков реально внедряют ипотечные программы, ориентированные на подобных заемщиков. Несомненно, свой вклад в увеличение количества сделок внесли и риэлторы. Они заняли более жесткую позицию по отношению к продавцам, держащим цены значительно выше рыночных. Если раньше риэлторы пытались убедить подобных продавцов преимущественно словесно, то теперь все чаще отказывают им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами. Подобная жесткая позиция риэлторов дала положительные результаты: позволила сблизить позиции сторон, увеличила количество договоров задатка и сделок купли-продажи.
К сожалению,
факторов, подавляющих активность на рынке
недвижимости, меньше не стало.
Основной фактор резкий разрыв между покупательной способностью большинства наших граждан и ценами на недвижимость. Среди тех категорий граждан, у которых накопления более-менее соответствуют ценам на жилье, самым негативным образом сказывается низкий уровень социального оптимизма, отсутствие уверенности в будущем. Даже в тех случаях, когда есть и деньги, и потребность в улучшении жилищных условий, многие потенциальные покупатели не решаются в это сложное время расставаться с накоплениями. Во многом сходную позицию занимают и продавцы, которые (не доверяя валютам и банкам) никак не решаются расстаться с недвижимостью. Инвестиции в киевскую недвижимость делают очень немногие. Рост коммунальных платежей, увеличение внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости, законопроекты о налоге на недвижимость резко снизили тягу к подобным инвестициям. Что же касается спекулянтов, то основная их масса давно ушла с рынка. А те, кто остался, интересуются объектами, хозяева которых вынуждены спешить и идти на значительные уступки.
Обобщенный портрет
продавца киевской недвижимости:
- в 68% случаев - женщина, средний возраст 46 лет; - в 32% случаев - мужчина, средний возраст 35 лет. Обобщенный портрет покупателя киевской недвижимости: - в 50% случаев - женщина, средний возраст 42 года; - в 50% случаев мужчина, средний возраст 38 лет. Примерно 31% покупателей приезжие, 69% - киевляне. Учитывая небольшое количество сделок (и как следствие этого значительные статистические ошибки), при подсчете статистики продавцов и покупателей учитывалась информация не только за октябрь, но и за предыдущие три месяца. Анализируя эту статистику, необходимо учитывать, что в 80% доступных нам описаний отсутствует информация об участниках сделок. А там, где такая информация есть, она, как правило, неполная. В частности, обычно указываются не все участники сделки, а лишь те, кто активно контактируют с риэлторами. В октябре средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила: - до приведения параметров квартир к усредненным 1684$ (13413 грн); - после приведения параметров квартир к усредненным 1632$ (12998 грн). Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры в октябре увеличилась на 2,1% и составила 16,4%.
Индекс стоимости жилья
Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (то есть на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,5%, во втором снизился на 0,2%. Такая разница в динамике изменения индексов стоимости объясняется изменением курсов валют.
Статистика цен предложений
в долларах США
За период с 01.10.2010 по 01.11.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,2%. В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом: - в однокомнатных квартирах снизилась на 0,2%; - в двухкомнатных квартирах снизилась на 0,1%; - в трехкомнатных квартирах повысилась на 0,1%; - в многокомнатных квартирах снизилась на 0,8%. В октябре увеличился разрыв между ценами спроса и предложения в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса. Тенденции в сегментах двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса практически не изменились. Во всех этих сегментах разрыв между ценами спроса и предложения остается достаточно большим, что указывает на то, что стагнация рынка недвижимости будет продолжаться.
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие. Цены предложений в ноябре будут плавно снижаться, а количество сделок, скорее всего, вырастет. Но сделки будут происходить лишь там, где продавцы пойдут навстречу покупателям и существенно сбросят цены. Насколько существенно продавцы должны сбросить цены для того, чтобы в ноябре-декабре продать свои квартиры, зависит от ситуации в каждом конкретном сегменте рынка. Дать общий прогноз по всем сегментам очень сложно - везде свои особенности. Поэтому при принятии продавцами решений относительно цены предложения и возможных уступок при торгах целесообразно полагаться на мнения опытных риэлторов, специализирующихся именно в их сегментах рынка.
Более детальные консультации по телефону (044)
537-77-77
Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net |
Главная Доска объявлений Свежие заявки Рассылка в агентства Новости
|
|
|
|
|