Кризис затронул риэлторов очень существенно. Большинство агентств сейчас не работают, другие вынуждены были расстаться со многими сотрудниками. Причем расстались и с весьма успешными в прошлом риэлторами, за плечами которых годы работы и десятки сделок.

К сожалению, далеко не все они оказались готовыми к работе в условиях кризиса. Кто-то смог перестроиться, а большинство работают весьма неэффективно.

Мониторить рынок, давать рекламу, прозванивать квартиры, проводить просмотры и торги, собирать справки и проверять документы � этого в нынешних условиях явно недостаточно. Ситуация изменилась кардинально, спонтанных покупок нет, продать очень сложно, спрос резко упал. Риэлторы Ыстарой закалкил и сейчас активно дают объявления, проводят просмотры, а результатов � нет. Потенциальные покупатели, пройдя через многие агентства, и убедившись, что предложения у всех достаточно похожи, уходят с рынка Ыдо лучших временл.

Рынок выдвигает новые требования, формирует качественно иных риэлторов � Ыклиент-сервис-менеджеровл, обязанных вникать в суть проблем каждого клиента, решать их самыми разнообразными способами.

Наша статистика показывает, что при организации Ыумного сервисал сделки совершаются после 5-15 просмотров. Но эта же статистика показывает, что если потенциальный покупатель просматривает более 10 квартир, то он, скорее всего, уйдет из агентства ни с чем.

Потому, если клиент желает купить недвижимость или обменять одну недвижимость на другую (улучшить жилищные условия, решить свои материальные проблемы, съехаться, разъехаться), то просто давать объявления и водить его по просмотрам � неэффективно.

Перед организацией просмотров клиент-сервис-менеджер должен провести значительную подготовительную работу; начиная от рекламной кампании, расклейки объявлений, работы с консьержами, до подбора конкретных вариантов, как покупки, так и продажи (покупки и продажи нередко идут в единой цепочке). Естественно, все это с учетом пожеланий клиентов и их возможностей.

Информация клиенту подается в максимальном виде, с анализом возможных плюсов и минусов конкретных вариантов. И это не только для того, чтобы сэкономить время клиента, но и для того, чтобы на просмотр он пришел уже зная, на что обратить особое внимание.

Ориентация новой формации риэлторов на комплексное решение проблем клиентов и исключительный сервис, увеличивает объем работы в разы. Но без этого в создавшихся условиях на сделки рассчитывать сложно.

Изменение состава предложения

В летние месяцы доля однокомнатных квартир в составе предложения резко снизилась. Одновременно выросли доли двух- и трехкомнатных квартир.

Подобное изменение состава предложения достаточно типично для периода стагнации рынка. Другое дело, что эти изменения происходили весьма резко и были волнообразными, чего раньше почти не наблюдалось.

Уменьшение доли однокомнатных квартир вызвано тем, что в период стагнации Ыдорогиел многокомнатные квартиры обычно зависают. Волнообразные же изменения состава предложения можно объяснить снятием с продажи соответствующих типов квартир при резких колебаниях курсов валют; волны вызваны тем, что Ыдорогиел и Ыдешевыел сегменты рынка обладают различной инерционностью, а потому реагируют на внешние воздействия далеко не одновременно.

Важно отметить, что доля квартир в современных домах не увеличилась. А это значит, что не было значительного выброса на рынок так называемых Ыинвестиционных квартирл.

Первичный рынок жилья

На первичном рынке жилья образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирование вынуждает замораживать строительство, а в замороженные стройки никто денег не вкладывает. По данным Госкомстата, в январе-августе 2009 года в Киеве выполнено строительных работ на сумму 5280,2млн.грн, что на 62,1% меньше чем за этот же период 2008 года.

Государственная помощь застройщикам слишком мала; рассчитывать на нее могут лишь те, кто уже заканчивает строительство. По результатам проведенного в июле конкурса, в Киеве государственную поддержку могут получить всего 11 объектов с ценой квадратного метра 7920 гривен.

У большинства застройщиков положение почти катастрофическое. Похоже, что порядка 20% строек просто заброшены. На половине объектов работы проводятся лишь номинально. Если не преломить эти тенденции, то через год-два количество предложений на первичном рынке упадет в разы. И тогда покупать квартиры в новостройках придется на вторичном рынке.

Но далеко не все так уж плохо. Есть объекты, которые строятся достаточно интенсивно. Их, к сожалению, немного. Но именно на них сейчас концентрируется внимание потенциальных инвесторов.

Скачки курсов валют и недоверие к банковской системе лишь усилили интерес наших граждан к подобным объектам. В гривнах цены там давно уже примерно на одном и том же уровне; соответственно в долларах цены существенно упали. Квартиры стали более доступны инвесторам, чьи накопления в иностранной валюте. А поскольку к доллару особого доверия нет, то немало инвесторов перевели накопления в гривны и доверили их наиболее успешным застройщикам.

Рынок аренды жилья

В третьем квартале многие владельцы квартир старались повысить цены, дисбаланс между ценами спроса и предложения увеличился.

У арендаторов во время кризиса не только  существенно упали доходы, но и изменилось отношение к накоплениям. Деньги для них существенно подорожали. Потому все это время арендаторы стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества.

К сожалению, далеко не все владельцы квартир психологически готовы к подобному. В результате многие из них лишились прежних жильцов и не нашли новых.

В квартирах эконом-класса, сданных в аренду при участии ЫПланеты Оболоньл, средний размер уступок (по сравнению с ценами в объявлениях) был порядка 500грн. Скорее всего, подобная тенденция будет наблюдаться и в ближайшем будущем.

В сентябре цены аренды на однокомнатные квартиры в спальных районах возле метро начинались от 3000грн; на двухкомнатные � от 3500грн, на трехкомнатные � от 4500грн.

В новых домах с хорошим ремонтом цены были существенно выше. На однокомнатные квартиры начинались от 3800грн, на двухкомнатные � от 4500грн, на трехкомнатные � от 5500грн. В престижных районах цены долгосрочной аренды еще выше.

Рынок коммерческой недвижимости

Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сделать вывод, что немало предприятий адаптировалось к кризису.

Если еще недавно речь шла преимущественно об аренде помещений, то в последнее время все чаще поступают заявки на покупку. Большинство их - на покупку небольших площадей (до 50 квадратных метров) для предприятий сферы обслуживания и торговли (парикмахерских, небольших магазинов, нотариальных контор, ломбардов�). Стоимость таких помещений достаточно высока: в людных и престижных местах доходит до 4000$ за квадратный метр.

Есть также заявки на покупку больших площадей (до 1000 квадратных метров) от банков, консалтинговых компаний, некоторых других фирм. И это притом, что стоимость таких площадей доходит до 3000$ за квадратный метр.

В аренде коммерческой недвижимости особых изменений не произошло. Основная масса арендаторов интересуются помещениями до 50 квадратных метров. Достаточно много заявок на аренду небольших площадей под продуктовые магазины.

Немало коммерческих предприятий арендуют помещения у бюджетных организаций на основе тендеров. Например, частные медицинские центры стараются арендовать помещения с целевой аудиторией в поликлиниках.

Оформить аренду на основе тендеров весьма сложно. Тем не менее, подобная аренда коммерческой недвижимости постепенно входит в повседневную жизнь. И это привело к определенному снижению (в пределах 10%) арендных ставок на коммерческие помещения в жилом фонде.

Рынок ипотечных кредитов

В третьем квартале каких-либо заметных изменений на рынке ипотечного кредитования не произошло.

Кредиты на приобретение жилья предоставляют лишь несколько банков. При этом требования к уровню доходов заемщиков выдвигают настолько высокие, что подавляющее большинство наших граждан могут взять ипотечный кредит лишь в случае, если для покупки квартиры им не хватает относительно небольшой суммы (в пределах 100000грн). Именно поэтому сделок с привлечением ипотечных кредитов в ЫПланете Оболоньл давно уже нет.

Полагаем, что в октябре долларовые цены будут снижаться.

Судя по тенденциям предыдущих месяцев, снижение цен должно проходить относительно плавно. Но это весьма предположительно. Вероятность ошибиться и пропустить момент резкого изменения цен, в создавшихся условиях очень высока.

Вполне возможен небольшой рост деловой активности (осень � традиционный период оживления рынка). Но резкий рост деловой активности маловероятен.