Надежды игроков рынка
недвижимости на его осеннее
оживление и возобновление роста
цен беспочвенны. Начавшееся в
2007 году снижение цен на жилье,
в следующем году не только
продолжится, но и, возможно,
ускорится.
Рост цен на недвижимость
прекратился в конце 2006
начале 2007 годов одновременно
во многих государствах. В
частности, в США, в России и в
Украине. Затем стартовал процесс
снижения цен.
Правда, как в России, так и в
Украине сразу же нашлось немало
желающих исказить реальную
картину. Инвесторы в союзе со
строителями и посредниками
организовали мощную кампанию по
дезинформации населения. В
российские и украинские СМИ
регулярно вбрасывались материалы
различных экспертов с прогнозами
о возобновлении роста стоимости
недвижимости с весны, затем с
лета, затем - с осени.
В США такая информационная
Ыиграл велась не столь активно.
Там на американцев сразу же
выплеснулась шокирующая многих
информация о резком удешевлении
домов и квартир в отдельных
городах. ЫАмерика захлебнулась
отобранными у заемщиков домами и
квартирами. Уже появились
объявления с просто сказочными
предложениями: например,
конфискованный домик в
Вашингтоне с двумя спальнями и
ванной комнатой можно приобрести
всего за $10 тыс.л, - такого
рода сообщения заполнили
американскую прессу в начале
нынешнего года, после того как
стартовал кризис на рынке
ипотеки. О том, что всего за
один март-месяц обанкротились
сотни тысяч американцев,
вложивших деньги в недвижимость,
рассказывали практически все СМИ
в США.
Однако не одни журналисты
доносили объективную информацию
по данному поводу гражданам
Соединенных Штатов. Точные
показатели обнародовались и
авторитетными экспертными
организациями. Так, уже летом
нынешнего года был опубликован
индекс S&P/Case-Shiller, который
является индикатором цен на
жилье в 20 крупнейших городах
США. Согласно этим данным,
стоимость жилой недвижимости во
II квартале снизилась на 3,2% по
сравнению с аналогичным периодом
2006 года. А это самое
значительное падение за
20-летнюю историю существования
методики расчета указанного
индекса.
Сейчас в Украине и в России
наблюдается очередная
информационная волна пророчеств
о грядущем подорожании
недвижимости. В России
Ыначавшийсял или в ближайшее
время предстоящий рост цен
поясняют окончанием сезона
отпусков, а в Украине Ыкиваютл
еще и на завершение
избирательной компании. Теперь,
дескать, все бросятся (уже
бросились) покупать себе жилье,
и по этой причине цены
устремятся (уже устремились)
вверх.
Однако, опять таки, данные
сведения не соответствуют
действительности. Например,
некоторые российские эксперты на
днях сообщили, что развернутая в
ряде СМИ пиар-кампания о начале
роста цен на московскую жилую
недвижимость не находит
практического подтверждения.
Наоборот, за третью неделю
октября цены предложений жилья
на вторичном рынке в Москве
снизились сразу на 0,8%, причем
не в рублевом, а в долларовом
исчислении.
В Украине очень схожая ситуация.
Многочисленные издания пестрят
броскими заголовками о
стартовавшем росте цен на
недвижимость в Киеве и других
крупных украинских городах.
Используются весьма активно и
лозунги с целью провокационного
психологического воздействия,
типа: Ыпокупать жилье выгодней
всего именно сегоднял, Ыв 2008
году цены на недвижимость
взлетят на 40%л и т.п.
Гораздо реже в украинских СМИ
встречаются публикации с
объективными оценками
сегодняшних процессов на рынке
недвижимости. К примеру, о том,
что количество продаж домов и
квартир, как в столице, так и в
других городах по сравнению с
2006 годом резко сократилось.
Или о том, что настоящая цена
реализованного жилья намного
меньше, чем первоначально
запрашиваемая продавцами.
Но такая информация все же
появляется. Свидетельствует же
она о том, что цены на жилье в
Киеве и в других городах Украины
в 2007 году заметно снизились
на 10-15%. И есть весомые
предпосылки к тому, чтобы
удешевление недвижимости
продолжилось и в следующем году.
То, что цены на жилье в Украине
к началу 2007 года - после
примерно 60%-ого роста за 2006
год и десятикратного с 2000 года
достигли заоблачных,
необъяснимых с точки зрения
экономики, размеров, всем
известно. Средняя цена
квадратного метра в столице
подобралась к отметке в $2,5
тысяч. В то время как по данным
Европейской ассоциации риэлтеров
(CEPI) жилье, к примеру, в Вене
и Будапеште стоит сейчас
700-800 за 1 кв. м. А в
большинстве других европейских
столиц (кроме Лондона,
Копенгагена, Парижа, Мадрида,
Стокгольма и Люксембурга) у
горожан есть доступ к жилью
дешевле 2 тыс. за 1 кв. м. При
этом, если в столицах стран
Европы минимальная цена
квадратного метра близка к
среднемесячной зарплате, то в
Киеве данное соотношение
достигло в конце 2006 года почти
10 к 1.
Главной причиной стремительного
подорожания недвижимости в
Украине (и в России) в последние
годы стало активное вхождение в
этот рынок частных лиц и
коммерческих структур, в том
числе зарубежных,
приобретающих дома и квартиры с
целью выгодного вложения
средств. Естественно, чем больше
прибавлялось таких покупателей,
тем выше поднимались цены. Мало
того, Ыловкачил увидели, что
рост цен намного превышает
ипотечные ставки, и стали
привлекать займы в надежде
неплохо заработать не сильно
напрягаясь.
Таким образом, на рынке
недвижимости выстраивалась
финансовая пирамида, которой
суждено было рано или поздно
обвалиться. И именно потрясения
на рынке ипотеки в США в
феврале-марте нынешнего года
стали предвестником
закономерного финала.
Затем в августе-сентябре
кризис перекинулся и на Европу.
Наиболее отчетливо он выразился
в печальной судьбе (банкротстве)
пятого по величине ипотечного
банка Великобритании Northern
Rock. Немалые проблемы в
банковском секторе обозначились
также в Германии, Франции и
Швейцарии
Недавние публикации отчетов
американских компаний за III
квартал усилили панику еще
больше. Особенно ошеломило
финансистов известие, что убытки
одного из крупнейших
американских инвестбанков
Merrill Lynch, превысили
ожидаемые и составили $7,5
миллиардов. Ранее сообщалось,
что по этой же причине Bank of
America потерял $4 миллиарда.
В связи со всеми этими
трудностями, объединенная
экономическая комиссия конгресса
США сделала весьма удручающий
прогноз и на 2008 год. В
частности, о том, что из-за
кризиса рынка жилья стоимость
американской недвижимости
снизится на сумму от двух до
четырех триллионов долларов, а
число невозвратов по кредитам
затронет в США около двух
миллионов домов.
Естественно, все финансовые
организации мира держат руку на
пульсе и адекватно реагируют на
происходящий кризис. В связи с
четко вырисовавшимися рисками по
ипотеке, в секторе жилищного
строительства и вообще в сфере
недвижимости, оттуда активно
выводится капитал и переносится
в другие области. В частности, в
нефтяной и газовый секторы, и
традиционно в драгоценные
металлы, что и способствует
нынешнему рекордному росту цен
на нефть и золото. Кстати, не
спешат инвесторы направлять
деньги на рынки черных и цветных
металлов, поскольку они, как
считают многие аналитики, также
достаточно Ыперегретыл на
сегодня.
Поэтому сейчас на рынках
недвижимости в Украине и России
и происходит то, чего следовало
ожидать: Ымыльный пузырьл начал
сдуваться. Количество продаж
жилья резко сократилось в связи
с тем, что спекулянты покинули
Ыопасную зонул. Население не
может покупать квартиры и дома
по таким огромным ценам, к тому
же, в связи с мировым кредитным
кризисом денежные ресурсы
подорожали, и ипотечные ставки в
валюте начали расти. Ожидать
нужно и дальнейшего удешевления
жилья - до тех пор, пока доходы
граждан не повысятся настолько,
что им станет Ыпо карманул
приобретение домов и квартир.
В России тенденция к удешевлению
недвижимости может несколько
отсрочиться в связи с повышением
цен на нефть. Приток Ышальныхл
нефтедолларов стал в первые годы
нынешнего тысячелетия одним из
факторов, способствующих росту
цен на недвижимость в Москве и
других крупных городах России
появляющиеся как грибы после
дождя миллионеры и миллиардеры
спешили обзавестись там жильем и
офисами. Сейчас цены на нефть
показывают все новые
исторические максимумы, и это
может на какой-то период
привести даже к возобновлению
роста цен на жилье.
В Украине же поводов и, тем
более, причин для приостановки
падения цен на жилье как
минимум, на 2008 год - нет
вообще. Поэтому в следующем году
надо ожидать продолжения имеемой
сейчас тенденции и рассчитывать
на удешевление квартир и домов
еще на 15-20%.
Но это Ыспокойныйл сценарий.
События же имеют довольно
высокие шансы развиваться и
более резко. Многие как
отечественные, так и зарубежные
эксперты предсказывают в 2008
году (и в 2009) значительное
снижение темпов экономического
роста и высокую инфляцию в
Украине. Стремительное повышение
цен приведет к еще более
значительному, чем в 2007 году,
темпу роста импорта и, наоборот,
к ухудшению ситуации с
экспортом. Кроме того, с января
2008 года непременно поднимется
цена на газ (предположительно,
до $160-180 за 1 тыс. куб. м.),
а со второго полугодия,
возможно, он подорожает еще
больше (за $200) что усугубит
негатив.
Все эти факторы приведут к очень
большому росту отрицательного
сальдо внешней торговли. И если
при этом, вследствие мирового
кредитного кризиса (и
продолжения политических
неурядиц в Украине?) еще и
уменьшится приток в страну
долларов и евро в виде
инвестиций и займов, то Нацбанк
вынужден будет тратить валютные
резервы, а гривна начнет
девальвировать. В случае же
ослабления гривны цены на
недвижимость (в долларах) просто
обвалятся в 2 раза, а может, и
более того. Показательна в этом
плане ситуация в 1998-1999
годах, когда доллар укрепился
более чем в 2,5 раза, а жилье
подешевело к началу 2000 года
примерно на 50%. Сейчас обвал на
рынке жилья может быть более
сильным за счет того, что цены
достигли кошмарных высот - чего
не было накануне финансового
кризиса 1998 года.
Конечно, такой ход развития
событий в Украине окажется очень
болезненным для банков и
строительной отрасли, а также
для всей экономики в целом.
Однако он весьма вероятен если
не 2008 году, то немного позже.
