Актуальные статьи: анализ состояния рынка недвижимости (динамика цен, итоги и прогнозы).

"МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ"

Состояние рынка недвижимости
(динамика цен, итоги, прогнозы...)

Актуальные статьи: анализ состояния рынка недвижимости (динамика цен, итоги и прогнозы).

Ситуация на рынке недвижимости Киева:
итоги августа 2007 года

Индекс стоимости жилья в августе 2007 года: 2447$/кв. м. (+0,5% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,4% в месяц ( +0,9% по сравнению с июлем).
Индекс доходности в августе +0,5 банк/деп. ( +0,5 банк/деп.)

В августе на киевском вторичном рынке жилой недвижимости явно просматривались признаки оживления. Выросло количество заявок на покупку квартиры. Если принять количество майских заявок на покупку за 100%, то в июне их было 118%, в июле 140%, в августе 161%.
Увеличилось и количество звонков, связанных с покупкой квартир. По сравнению с июлем количество таких звонков увеличилось на 24%, а по сравнению с июнем � в полтора раза. Соответственно увеличилось количество просмотров.
Выросло и количество сделок: по сравнению с июлем на 20%, по сравнению с июнем на 57%.
Возможно, оживление на рынке было бы еще заметнее, если б не мешала изнуряющая жара. Ездить на просмотры при такой жаре и духоте был готов далеко не каждый покупатель. Да и продавцов не так уж просто было застать в Киеве.
Цены предложений в большинстве сегментов рынка были достаточно стабильными. Но снизился размер торга. Если в июле при торге нередко уступали 4-6% (а, в отдельных случаях, и до 10%), то в августе далеко не всегда удавалось снизить цену на 1-3%. Позиция риэлторов (в подавляющем большинстве случаев) была достаточно определенной: они убеждали потенциальных продавцов идти на уступки. Мол, если хотите продать в течение лета, то снижайте цены.
Другими словами, риэлторы пытались убедить продавцов в целесообразности перехода к Ырынку покупателейл (то есть к такому рынку, на котором покупатели диктуют свои условия).
Наметилась тенденция изменения состава предложений в сторону уменьшения доли Ыдешевого жильял. Пока еще рано говорить, что Ызатовариваниел сегмента Ыдешевого жильял закончилось. Но определенные сдвиги есть. Сказывается давление на рынок приезжих, а также людей, меняющих одну квартиру на две. У подавляющего большинства таких покупателей денег хватает лишь на самое дешевое малогабаритное жилье. И это определяет повышенный спрос на него.
На графиках показана статистика цен предложений наиболее дешевых однокомнатных квартир на окраинах Киева.

Повышенное внимание к этим квартирам обусловлено тем, что сегмент малогабаритного дешевого жилья всегда первым реагировал на изменение общерыночных тенденций. И хотя рынок, а также и взаимосвязи между ценами на Ыдешевыел и Ыдорогиел квартиры постепенно меняются, тем не менее, проверенные временем инструменты анализа и прогнозирования отбрасывать пока рано.
Более детально цены предложений в отдельных сегментах рынка приведены в таблицах

Тип жилья		Однокомнатные квартиры				Двухкомнатные квартиры
		Цена 1м², $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм. в %	Цена 1м², $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм. в %
Дореволюционные	июль	4694	+ 0.11	197955	+ 0.56	4890	+ 3.68	288809	+ 6.10
	август	4699		199067		5070		306421
Сталинки	июль	3581	+ 1.76	129893	+ 3.88	4020	+ 3.08	226671	+ 1.91
	август	3644		134935		4144		231008
Старая панель	июль	2825	- 0.18	85864	+ 0.47	2618	+ 0.99	121645	+ 1.36
	август	2820		86264		2644		123299
Старый кирпич	июль	2893	+ 0.03	86631	+ 0.20	2852	- 0.18	129943	- 0.20
	август	2894		86807		2847		129684
Типовая панель	июль	2771	- 0.97	96592	- 1.22	2647	+ 0.79	133615	+ 0.82
	август	2744		95410		2668		134713
Украинская панель	июль	2612	+ 0.15	118042	+ 0.63	2545	+ 1.02	170825	+ 1.39
	август	2616		118785		2571		173198
Украинский кирпич	июль	2775	- 1.15	141040	- 1.11	2839	- 0.35	217512	+ 0.15
	август	2743		139477		2829		217845
Улучшенная типовая панель	июль	2605	+ 1.50	102385	+ 5.24	2580	+ 0.19	140886	+ 0.72
	август	2644		107750		2585		141902
Улучшенный кирпич	июль	2921	+ 4.21	110730	+ 4.90	3047	+ 2.10	162890	+ 3.27
	август	3044		116151		3111		168209

Тип жилья		Трехкомнатные квартиры				Многокомнатные квартиры
		Цена 1м², $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм.в %	Цена 1м², $	Изм. в %	Ср. цена, $	Изм. в %
Дореволюционные	июль	4907	+ 0.14	404882	+ 4.79	5246	+ 8.50	881068	+ 7.98
	август	4914		424288		5692		951407
Сталинки	июль	3766	- 1.12	293301	- 2.54	4023	- 0.05	449000	- 0.48
	август	3724		285841		4021		446826
Старая панель	июль	2480	- 0.97	155419	- 0.94	2458	- 1.55	202667	- 2.26
	август	2456		153962		2420		198083
Старый кирпич	июль	2770	+ 4.30	173734	+ 3.36	2982	- 3.62	277667	- 0.72
	август	2889		179575		2874		275667
Типовая панель	июль	2414	- 0.08	172746	- 1.71	2793	+ 5.41	268000	+ 3.96
	август	2412		169791		2944		278611
Украинская панель	июль	2468	+ 1.90	227031	+ 1.98	2646	- 4.88	329810	- 5.43
	август	2515		231522		2517		311909
Украинский кирпич	июль	3059	- 2.09	339564	- 1.65	3455	+ 2.63	563356	+ 3.30
	август	2995		333946		3546		581955
Улучшенная типовая панель	июль	2393	- 0.71	183105	- 0.82	2339	- 1.45	219559	- 0.03
	август	2376		181595		2305		219500
Улучшенный кирпич	июль	2987	- 0.84	220036	- 1.86	2689	+ 4.61	234560	+ 4.05
	август	2962		215951		2813		244048

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Заметно выросла деловая активность (а вместе с ней и цены) на рынке аренды жилья. Если весной однокомнатную квартиру на окраине можно было снять за 350 долларов, то в августе цена поднялась до 400 долларов. Аренда самых дешевых двухкомнатных квартир подорожала за последний квартал с 450 долларов в месяц до 500 долларов.

На первичном рынке общегородской индекс стоимости в последние месяцы практически не меняется. Такая стабильность во многом связана с выбросом на рынок многочисленных предложений от Киевгорстроя, который не только самый мощный, но и, практически, самый Ыдешевыйл застройщик Киева. Этот вброс Ыдешевогол жилья перекрыл рост стоимости жилья, предлагаемого другими застройщиками.
Если же взять более продолжительные периоды, то, по нашим данным, цены на первичном рынке Киева выросли:
- по сравнению с августом 2006 года на 40%;
- по сравнению с 01.01.2007г. на 12,5%.
Сразу заметим, что статистическая погрешность в данном случае достаточно велика. Дело в том, что далеко не о всех объектах застройщики дают достоверную информацию; они проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты стоимости (учитывающие этажа, количество метров и комнат в квартире). Кроме того, на стоимость квартир влияют сроки сдачи. Цены нередко меняются и на те объекты, которых уже нет в продаже: платежи по ним растянуты во времени (почти до момента сдачи).
По данным Госкомстата, киевские строители за первые семь месяцев 2007 года освоили средств на 25% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Вряд ли это означает, что построили на 25% больше (не зря же строители пишут, что все дорожает). Тем не менее, прирост в освоении средств значительный.
Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) ипотечный рынок уверенно наращивал свои объемы даже в период стагнации и летних отпусков. Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков постоянно растет. Если по состоянию на 01.01.2007г. эта доля составляла 11,1%, то сейчас она превышает 12%.
Растет и степень долларизации ипотечного рынка. В настоящее время порядка 88% ипотечных кредитов выдаются в иностранной валюте. По последним данным медианная процентная ставка по ипотечным кредитам равна: в гривне 16,75%, в долларах США 11,99%, в евро 11,65%.

Прогноз на сентябрь:
Анализ фактов и тенденций позволяет сделать вывод о том, что ситуация на киевском рынке жилой недвижимости уверенно переходит от состояния стагнации к оживлению деловой активности и увеличения количества сделок.
Учитывая высокую инерционность рынка недвижимости, полагаем, что цены существенно не изменятся.
Как будет дальше, сказать пока сложно. Если оживление будет продолжаться, то зарождающийся Ырынок покупателял вполне может вновь стать Ырынком продавцал. Ведь когда цены растут (пусть и медленно), то с продавцом сильно не поторгуешься. Торг, конечно же, останется, но вряд ли в тех объемах, что был этим летом.

Информационно-аналитический отдел группы компаний ЫПланета Оболоньл www.domik.net

Архив аналитических статей