Главная  Доска объявлений  Свежие заявки  Рассылка в агентства  Новости

АКТУАЛЬНЫЕ СТАТЬИ по НЕДВИЖИМОСТИ

 

---  Состояние рынка недвижимости (динамика цен, итоги, прогнозы)  ---

 

Недвижимость в Киеве обзор рынка: итоги октября 2010 года
 
Вторичный рынок недвижимости
В октябре вторичный рынок недвижимости работал на малых оборотах. Тем не менее, он работал. По сравнению с предыдущими месяцами, количество сделок заметно возросло. И это, пожалуй, самый главный итог октября.

Индекс стоимости киевского жилья снизился на 0,5%. В большинстве сегментов рынка заметно увеличился размер торга. По статистике, цены продаж были на 16,4% ниже средних цен предложений аналогичных квартир. В октябре расхождение между усредненными ценами продаж и предложений увеличилось на 2,1%.
 
Настрой наиболее активных участников рынка постепенно меняется.
С одной стороны, люди устали ждать; на них давит груз нерешенных жилищных и финансовых проблем.
С другой стороны, цены на киевское жилье снижаются очень плавно; каких-либо признаков резкого обвала цен (который давно уже ожидают многие потенциальные покупатели) пока не видно.
С третьей стороны, цены на продукты питания, аренду квартир и многое другое растут; соответственно снижается покупательная способность имеющихся на руках накоплений. Снижаются банковские проценты как по депозитам, так и по ипотечным кредитам. Отношение к банкам, валютам, инвестициям в бизнес весьма настороженное.
Все это приводит к тому, что растет интерес к покупке недвижимости. В частности, если еще недавно, подавляющее большинство потенциальных покупателей отбрасывали даже мысли об ипотечных кредитах, то теперь некоторые из них готовы рассматривать варианты с использованием кредитов на 80000-160000 гривен. И все больше банков реально внедряют ипотечные программы, ориентированные на подобных заемщиков.
Несомненно, свой вклад в увеличение количества сделок внесли и риэлторы. Они заняли более жесткую позицию по отношению к продавцам, держащим цены значительно выше рыночных. Если раньше риэлторы пытались убедить подобных продавцов преимущественно словесно, то теперь все чаще отказывают им в сотрудничестве. Мол, или снижайте цены до рыночных, или ищите покупателей сами.
Подобная жесткая позиция риэлторов дала положительные результаты: позволила сблизить позиции сторон, увеличила количество договоров задатка и сделок купли-продажи.
 
К сожалению, факторов, подавляющих активность на рынке недвижимости, меньше не стало.
Основной фактор резкий разрыв между покупательной способностью большинства наших граждан и ценами на недвижимость.
Среди тех категорий граждан, у которых накопления более-менее соответствуют ценам на жилье, самым негативным образом сказывается низкий уровень социального оптимизма, отсутствие уверенности в будущем. Даже в тех случаях, когда есть и деньги, и потребность в улучшении жилищных условий, многие потенциальные покупатели не решаются в это сложное время расставаться с накоплениями.
Во многом сходную позицию занимают и продавцы, которые (не доверяя валютам и банкам) никак не решаются расстаться с недвижимостью.
Инвестиции в киевскую недвижимость делают очень немногие. Рост коммунальных платежей, увеличение внимания государства к источникам средств на приобретение недвижимости, законопроекты о налоге на недвижимость резко снизили тягу к подобным инвестициям. Что же касается спекулянтов, то основная их масса давно ушла с рынка. А те, кто остался, интересуются объектами, хозяева которых вынуждены спешить и идти на значительные уступки.
 
Обобщенный портрет продавца киевской недвижимости:
- в 68% случаев  - женщина, средний возраст 46 лет;
- в 32% случаев - мужчина, средний возраст 35 лет.
Обобщенный портрет покупателя киевской недвижимости:
- в 50% случаев - женщина, средний возраст 42 года;
- в 50% случаев мужчина, средний возраст 38 лет.
Примерно 31% покупателей приезжие, 69% - киевляне.
Учитывая небольшое количество сделок (и как следствие этого значительные статистические ошибки), при подсчете статистики продавцов и покупателей учитывалась информация не только за октябрь, но и за предыдущие три месяца.
Анализируя эту статистику, необходимо учитывать, что в 80% доступных нам описаний отсутствует информация об участниках сделок. А там, где такая информация есть, она, как правило, неполная. В частности, обычно указываются не все участники сделки, а лишь те, кто активно контактируют с риэлторами. 
 
В октябре средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- до приведения параметров квартир к усредненным 1684$ (13413 грн);
- после приведения параметров квартир к усредненным 1632$ (12998 грн).
Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры в октябре увеличилась на 2,1% и составила 16,4%.
 
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы объектов недвижимости (то есть на основе цен предложений), но учитывает цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. В первом случае индекс стоимости снизился на 0,5%, во втором снизился на 0,2%. Такая разница в динамике изменения индексов стоимости объясняется изменением курсов валют.
 
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.10.2010 по 01.11.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 0,2%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
- в однокомнатных квартирах снизилась на 0,2%;
- в двухкомнатных квартирах снизилась на 0,1%;
- в трехкомнатных квартирах повысилась на 0,1%;
- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,8%. 

В октябре увеличился разрыв между ценами спроса и предложения в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса. Тенденции в сегментах двух- и трехкомнатных квартир эконом-класса практически не изменились.
Во всех этих сегментах разрыв между ценами спроса и предложения остается достаточно большим, что указывает на то, что стагнация рынка недвижимости будет продолжаться.
 
Прогноз на ноябрь
Полагаем, что тенденции, проявившиеся на вторичном рынке недвижимости Киева в октябре, получат дальнейшее развитие.
Цены предложений в ноябре будут плавно снижаться, а количество сделок, скорее всего, вырастет. Но сделки будут происходить лишь там, где продавцы пойдут навстречу покупателям и существенно сбросят цены. Насколько существенно продавцы должны сбросить цены для того, чтобы в ноябре-декабре продать свои квартиры, зависит от ситуации в каждом конкретном сегменте рынка. Дать общий прогноз по всем сегментам очень сложно - везде свои особенности. Поэтому при принятии продавцами решений относительно цены предложения и возможных уступок при торгах целесообразно полагаться на мнения опытных риэлторов, специализирующихся именно в их сегментах рынка.
 
Более детальные консультации по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел портала недвижимости www.domik.net
 

 

 

Главная  Доска объявлений  Свежие заявки  Рассылка в агентства  Новости

 

bigmir)net TOP 100 Rambler's Top100 Недвижимость Рейтинг-каталог сайтов АГЕНТ.ua - Украина Киев Винница Луцк Днепропетровск Кривой Рог Донецк Мариуполь Житомир Ужгород Запорожье Мелитополь Бердянск Ивано-Франковск Обухов Бровары Борисполь Фастов Кировоград Симферополь Севастополь Евпатория Ялта Феодосия Керч Луганск Львов Дрогобыч Николаев Одесса Полтава Ровно Тернополь Харьков Херсон Хмельницкий Черкассы Умань Чернигов Черновцы